Sáng ngày 9/4, tại TP Hồ Chí Minh, Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội tổ chức diễn đàn với chủ đề "Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản", với mục tiêu thảo luận các giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc trên thị trường bất động sản, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến pháp lý và dòng vốn.
Diễn đàn thu hút sự góp mặt của 250 khách mời và các đại biểu đến từ Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước, UBND TP Hồ Chí Minh, UBND TP Hà Nội cùng các chuyên gia kinh tế tài chính, doanh nghiệp.
Diễn đàn diễn ra với 2 phiên thảo luận. Chủ đề phiên thảo luận 1 là “Gỡ vướng cho thị trường bất động sản bằng cơ chế đặc thù”. Chủ đề phiên thảo luận 2 là “Linh hoạt trong chính sách tiền tệ để thị trường bất động sản phát triển bền vững”.
Phát biểu khai mạc diễn đàn, ông Nguyễn Trung Sơn - Phó Tổng Giám đốc Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội, nhấn mạnh tầm quan trọng của diễn đàn và mong muốn đây sẽ là dịp để các nhà quản lý, các chuyên gia, cá nhân và doanh nghiệp cùng bày tỏ quan điểm, đưa ra các giải pháp để tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc pháp lý - nhất là về quy hoạch, định giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khơi thông dòng vốn một cách an toàn, hiệu quả - từ ngân hàng, trái phiếu đến các quỹ đầu tư trong và ngoài nước. Đặc biệt, phải kết nối hài hòa giữa chính quyền -doanh nghiệp - người dân để chuyển hóa khó khăn thành cơ hội.
Sáng ngày 9/4, diễn đàn "Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản" đã được tổ chức tại TP Hồ Chí Minh
Làm sao để những dự án sai phạm có thể tiếp tục?
Là câu hỏi mà GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đặt ra ngay tại diễn đàn.
Theo đó, ông Cường cho biết, trước đây, khung pháp lý còn nhiều kẽ hở, khiến doanh nghiệp phải "vừa chạy vừa xếp hàng", dẫn đến sai phạm. Khi dự án dừng lại, cán bộ bị xử lý, nhà đầu tư phải chịu nghĩa vụ kinh tế. Và, câu hỏi đặt ra lúc này là làm sao để những dự án sai phạm có thể tiếp tục?
"Nguyên tắc là sai phải sửa, nhưng cơ chế đặc thù như Nghị quyết 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội "Về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất", cho phép các dự án tiếp tục mà không phải đấu thầu lại, chỉ cần điều chỉnh giá hoặc quy hoạch. Hầu hết, các dự án này nằm trên "đất vàng" cần khai thác hiệu quả. Còn với Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội, ngày 30/11/2024 "Về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa", thì nhà đầu tư có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở thương mại, kể cả khi đất chưa phải là đất ở, điều trước đây không được chấp nhận. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và bảng giá mới sẽ tiệm cận với giá thị trường, giúp mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư” - ông Cường nói và nhấn mạnh, điều này đã tạo cơ hội cho nhà đầu tư tiếp cận nhiều loại đất khác nhau. Tháo gỡ nút thắt cho nhiều dự án gặp vướng mắc trước đây. Đây là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản.
Đồng quan điểm, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, cùng với cơ chế chính sách tháo gỡ cho các dự án nhà ở thương mại, hiện cũng cần có các cơ chế chính sách phù hợp để thúc đẩy sự phát triển nhà ở xã hội một cách hiệu quả hơn nữa, đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội, chứ không chỉ giới hạn cho đối tượng người thu nhập thấp.
Các diễn giả tham gia phiên thảo luận tại diễn đàn
"Tuy nhiên, số lượng các dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng hiện nay còn hạn chế. Do đó, cần phải có những cơ chế khuyến khích mạnh mẽ hơn nữa. Chính phủ hiện đang xây dựng và trình Quốc hội về các cơ chế chính sách mới để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Đặc biệt, đối với vấn đề nguồn vốn, cần phải thành lập quỹ ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính và thủ tục đầu tư cần được rút ngắn, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tham gia. Chỉ khi giải quyết được các vấn đề này, chúng ta mới có thể đạt được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội như đã đề ra" - ông Dũng nói.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, những đột phá về thể chế từ Đại hội XIII và Nghị quyết 18 đã tạo nền tảng vững chắc để sửa đổi đồng bộ các luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư, giúp mỗi luật phát huy đúng vai trò và chức năng của mình, tránh sự chồng chéo trong quản lý.
Đồng thời, ông Châu cũng kiến nghị rằng, Nghị quyết 171 cần được mở rộng phạm vi áp dụng, không chỉ giới hạn ở ba địa phương thí điểm mà cần phải nhân rộng cho hơn 1.500 dự án đang gặp vướng mắc trên toàn quốc.
Phụ thuộc rất lớn vào dòng vốn tín dụng
Trong khuôn khổ diễn đàn, ông Nguyễn Đức Lệnh - Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP Hồ Chí Minh thông tin về việc “thị trường bất động sản đang quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng”.
Theo ông Lệnh, hiện, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đạt 1,085 triệu tỷ đồng, chiếm 27,5% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn. Tăng trưởng lĩnh vực này còn cao hơn tăng trưởng tín dụng chung. Do vậy, không có việc ngân hàng gây khó. Việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản giúp tạo lập nhà ở, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng phát triển...
“Cho vay nhà ở thương mại dễ dàng. Điểm khó của vấn đề này hiện là cơ chế cho người nghèo vay tiền ngân hàng mua nhà ở xã hội khi giá nhà quá cao. Mua căn hộ ở thành phố Hồ Chí Minh giá thấp nhất 1 tỷ đồng mà vay 800 triệu đồng thì rất khó khăn cho người vay mặc dù lãi suất rất thấp. Do vậy, việc Nhà nước tăng điều kiện về thu nhập lên dưới 30 triệu đồng hai vợ chồng, một người dưới 15 triệu đồng…, có ý nghĩa rất lớn cho xã hội và thị trường” - ông Lệnh nói.
Với nội dung này, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất, cần phải có thêm các cơ chế đặc thù tiếp theo để giải quyết vấn đề, như với giải phóng mặt bằng.
Hơn 250 đại biểu trung ương, địa phương và doanh nghiệp đã tham dự diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản", sáng ngày 9/4, tại TP Hồ Chí Minh
“Tại Hà Nội, đơn cử ở khu Trung Văn, xung quanh là những cao ốc rất đẹp nhưng dưới đó có chỗ vẫn quây tôn khiến cho tổng thể dự án vẫn nhếch nhác. Nguyên nhân do doanh nghiệp vẫn còn đang phải đi thoả thuận với từng hộ dân. Vấn đề này vẫn chưa được giải quyết suốt mười mấy năm qua. Rất mong Chính phủ, Quốc hội lại có cơ chế đặc thù tiếp theo để giải quyết các vấn đề” – ông Đính đề xuất.
Thống kê sơ bộ, trong khoảng 1.000 dự án bị ách tắc, đâu đó nguồn tiền bị chôn vào đó là trên 30 tỷ đô. Nếu các dự án này được giải phóng thì sẽ tạo động lực kinh tế cực kỳ mạnh. Khi giải quyết hai nghị quyết này, tâm lý doanh nghiệp sẽ được tháo gỡ, tạo ra niềm tin và tăng thêm nguồn cung.
Để nhận biết nguồn vốn vào thị trường cái nào cần thiết, cái nào không, phải xác định dựa trên nhu cầu. Có nhiều loại cầu: cầu nhà ở, các sản phẩm kinh doanh, cầu về đầu tư... Đầu tư để đón đợi các cơ hội thì ở những đô thị phát triển. Tuy nhiên, còn loại cầu nữa là cầu để đầu cơ. Các loại đầu cơ thường không có nhu cầu đầu tư trực tiếp vào bất động sản mà họ mong đợi sinh lợi. Cung hiện nay đang phát triển để bám sát cầu nhưng nhiều chỗ chưa đi theo cầu. Có những khu vực không đáp ứng cầu nên xây xong thì bỏ hoang, do nhà phát triển dự án không quan sát.
“Nếu chúng ta dễ dãi quá cho dòng vốn chảy vào đầu cơ, như mua đất mà không xây nhà, hay mua chờ để đó thì nó không phát huy giá trị mục đích của nguồn vốn, gây khó khăn tiếp cận vốn cho người dân, không tạo động lực cho giới trẻ. Người trẻ không mua được nhà, ngại lấy vợ và lập gia đình. Bài học của Trung Quốc và Nhật Bản, giới trẻ không lập gia đình gây ra hệ luỵ rất lớn cho xã hội. Chúng ta cần cân nhắc các dòng vốn cần thiết nhưng phải đi đúng mục đích để đạt hiệu quả cao nhất” – ông Đính nói thêm.
Qua hai phiên thảo luận cùng những tranh luận sôi nổi, có thể thấy cơ chế đặc thù chính là “bàn đạp”, còn dòng vốn là “động lực” giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững. Tuy nhiên, yếu tố then chốt vẫn là sự phối hợp đồng bộ giữa nhà nước, địa phương, ngân hàng và doanh nghiệp. Khi các nút thắt được gỡ, nguồn cung sẽ tăng, giá nhà dần quay về giá trị thực thay vì bị đẩy lên ảo như trước, mở ra nhiều cơ hội hơn để người dân hiện thực hóa giấc mơ “an cư”.
